Phase 3 - Absicherung bevor das Abenteuer Hausbau beginnt!
Phase 3 - Absicherung bevor das Abenteuer Hausbau beginnt!

Phase 3 – Absicherung bevor das Abenteuer Hausbau beginnt

Nun wird es in den meisten Fällen zum Abschluss der notwendigen Verträge kommen. Hier ist Aufmerksamkeit geboten, da diese die gesamte rechtliche Grundlage für das Bauprojekt bilden. Muss erst noch ein Baugrundstück erworben werden, so lauern bereits hier die ersten Stolperfallen. Ist Baurecht vorhanden? Ist mein geplantes Haus auf diesem Grundstück genehmigungsfähig? Existiert ein Bebauungsplan? Wie ist das Grundstück erschlossen? Wie ist der Baugrund und existieren schlimmstenfalls Altlasten? Hier ist einiges zu beachten.


Dies gilt ebenfalls für den Bauwerkvertrag. Nichts ist ärgerlicher als ein schlecht formulierter Bauvertrag. Und dies gilt für beide Baupartner. Je eindeutiger und vollständiger die einzelnen Regelungen getroffen wurden, desto unkomplizierter wird das Bauvorhaben abgewickelt werden. Dies gilt für die Allgemeinen Vertragsbedingungen ebenso wie für die Bau- und Leistungsbeschreibung. Das BGB bietet meist den rechtlichen Rahmen, doch oftmals werden diese Regelungen durch Formularverträge der Hausbaufirmen abgeändert. Selten zum Vorteil des Bauherren. Prüfen Sie deshalb den Vertragstext und die Baubeschreibung äußerst penibel und nehmen Sie sich im Zweifel spezialisierte anwaltliche Hilfe, wenn Sie sich juristisch dazu nicht in der Lage fühlen. In der Regel ist dies gut investiertes Geld, das Sie vor unliebsamen Überraschungen - aus zum Nachteil des Bauherren formulierten Vertragspassagen - schützt. Unsere Checkliste zur Phase 3 gibt Ihnen hierzu etliche Hinweise.

Checkliste zum Thema Bauvorbereitung

Folgende Checkliste soll Ihnen dabei helfen in der Bauvorbereitung an alles Notwendige zu denken :

Absicherung bevor das Abenteuer Hausbau los geht

Das Grundstück
Sie haben Ihr Traumgrundstück gefunden? Herzlichen Glückwunsch ! Doch bereits hier sind etliche Dinge zu beachten. Zögern Sie nicht, sich fachkundige Hilfe einzuholen, wenn Sie die Beurteilung der rechtlichen Gegebenheiten und des Kaufvertrages überfordert. Beachten Sie hierzu die Angebote der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. für Mitglieder zur Überprüfung des notariellen Kaufvertrages.

  • Baurecht
    Bebauungsplan, § 34 BauGB, Bauvorhaben zulässig?
     
  • Erschließung
    Voll erschlossen, Teilerschlossen, Offene Erschließungskosten
    Fallen zukünftig evtl. Straßenausbaubeiträge/ Baukostenzuschüsse an?
    Angaben im Kaufvertrag zum Erschließungsstand? 
  • Kaufvertrag
    Besteht Altlastenverdacht?           
    Altlastenregelung im Kaufvertrag?
    Grundbuchangaben richtig und vollständig  
    Eigentümerangaben richtig
    Rechtzeitige Übersendung des Entwurfs (mind. 14 Tage vor Beurkundung)
    Sind beeinträchtigende Dienstbarkeiten oder Baulasten vorhanden?    
    Lastenfreistellung (Grundschulden) gesichert?
    Angaben zur Benutzbarkeit des Grundstücks als Baugrund
    Regelung bei mangelhafter Eignung als Baugrund

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag ist ein umfangreiches Werk und die Grundlage für Ihr gesamtes Bauprojekt. Es sollten alle Sachverhalte möglichst umfassend und unmissverständlich geregelt sein. Auch hier bietet die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Ihren Mitgliedern die Prüfung des Bauvertrages an, da sich in vielen Musterverträgen eine Vielzahl an für den Bauherren nachteiligen Regelungen finden lassen. Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte.

  • Vertragsgrundlagen
    Annahmefrist durch Hersteller?  
    Widerrufsrechte?
    BGB?    
    VOB/ B?                  
    AGB des Herstellers? 
    Werkvertrag
    Planungsunterlagen?   Baugenehmigung       
    Zusatzvereinbarungen (Sonderausstattung, Eigenleistung)?
     
  • Definition des Vertragsgegenstands
    Ausbaustufe konkret definiert?        
    Eigenleistung klar abgegrenzt?    
    Bau- und Leistungsbeschreibung eindeutig und ausführlich?
     

  • Zahlungsplan
    Keine Zahlung der 1. Rate ohne Leistung   
    Keine Zahlung in Vorleistung
    Schlussrate mindestens 5%           
    Fälligkeit _____ Tage nach Zugang
    Zahlungsplan angemessen ausgewogen (Richtwert: Rohbau inkl. Dachstuhl < 50%)?

  • Sicherheitsleistung des Unternehmers
    Vertragserfüllungsbürgschaft    oder    Sicherheitseinbehalt  Vertragserfüllung
    Gewährleistungsbürgschaft    oder    Sicherheitseinbehalt Gewährleistung
    Gewährleistungsfrist mind. 5 Jahre  
    Keine Einschränkung der Gewährleistung
    Garantierte Bauzeit           
    Vertragsstrafe für Bauzeitüberschreitung

  •  Sicherheitsleistung des Bauherren
    Auch der Bauunternehmer möchte sich in der Regel gegen ein Insolvenzrisiko des Bauherren absichern, da er nach dem Gesetz verpflichtet ist, mit den auszuführenden Bauleistungen immer in Vorleistung zu gehen (siehe auch Zahlungsplan). Akzeptieren Sie keine unverhältnismäßigen Sicherheitsforderungen, sondern gestehen Sie dem Auftragnehmer allenfalls neben einer Finanzierungsbestätigung, eine Bürgschaft in Höhe der letzten Zahlungsrate zu. Diese können Sie als Mitglied über die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende erhalten.
    Keine                  
    Finanzierungsbestätigung        
    Bürgschaft 100%           
    Bürgschaft _____ %

  • Abnahme
    Förmliche Abnahme vereinbart   

Bau- und Leistungsbeschreibung

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat eine Broschüre mit den „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- Und Zweifamilienhäuser“ veröffentlicht. Diese stellen wir Ihnen hier zum Download bereit. Dazu gibt es ebenfalls eine Checkliste des Ministeriums zur „Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“. Diese können Sie hier downloaden.

Fragen und Antworten zum Thema Bauvorbereitung

Welche Fragen stellen sich Bauherren kurz vor Baubeginn besonders oft? Wir haben Sie in unserem FAQ zusammengefasst:

Was gehört in einen Bauvertrag hinein?

Ein Bauvertrag lässt sich in einige Kategorien untergliedern. Zunächst sind der Gegenstand des Vertrags so wie die Vertragspartner zu nennen. Vertragsbestandteile wie die Leistungsbeschreibungen sind sehr detailliert zu formulieren, damit man später keine böse Überraschung erlebt. Vergütung, Gewährleistungsfristen und Vertragsstrafen, sowie Sicherheitsleistungen und Fristen sind weitere wichtige Bestandteile eines Bauvertrags. Für etwaige Streitigkeiten während der Bauphase sollten Sie im Vertrag besondere Regelungen festhalten. Allgemein ist zum Inhalt eines Bauvertrags zu sagen: Je mehr Inhalt und je genauer die Formulierung, desto besser. So können Sie mit einem sicheren Gefühl in die Bauphase übergehen und haben in Streitfällen keine Ungewissheit.

Was ist eine Bau- oder Leistungsbeschreibung?

Bei einer Baubeschreibung (auch Leistungsbeschreibung genannt) handelt es sich um eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes. Dabei werden, neben der Art der Bauausführung, die zum Einbau benötigten Materialien beschrieben und aufgelistet. Diese Baubeschreibung ist vor allem deswegen so wichtig für Sie als Bauherr, weil sie letztlich der Bank vorgelegt werden muss, die auch unter Einbeziehung dieser Beschreibung entscheidet, ob sie Ihren Kredit bewilligt oder nicht.

Brauche ich einen Anwalt für den Vertragsabschluss?

In der Regel baut man das Eigenheim nur ein mal im Leben. Daher ist der Bauvertrag in den meisten Fällen absolutes Neuland für die Bauherren, was nicht unbedingt die komfortabelste Situation darstellt. Wichtig ist, sich als Laie auf dem Gebiet des Hausbaus nicht zu sehr auf die Baufirma zu verlassen. So sollten Sie sich zum Beispiel niemals auf eine rein mündliche Absprache einlassen. Zum anderen ist es beim Verschriftlichen einer Abmachung über alle Maßen wichtig, sehr genau zu sein. Schon ein falsches oder mehrdeutiges Wort in einem Vertrag kann für Sie kostspielige Folgen haben. Daher drücken Sie sich immer besonders klar aus. Wer sich mit der Präzision eines Vertrags überfordert fühlt, oder sich nicht in der Lage sieht, gezielt genug zu formulieren, der sollte in jeden Fall einen Anwalt hinzuziehen.

 

Wie kann ich mir sicher sein, dass die Planung wirklich abgeschlossen ist?

Im Normalfall wird Ihr Baupartner die Planung gegen Ende hin absegnen. Überlegen Sie trotzdem nochmal ganz genau, was Sie vergessen haben könnten. Zum Beispiel planen junge Bauherren oft nicht genug in die Zukunft. Möchte man bis ins hohe Alter im Haus wohnen bleiben, sollte man sich Möglichkeiten zum barrierefreien Umbau offen lassen. Vielleicht wollen Sie einen Teil Ihres Hauses untervermieten, wenn die Kinder einmal ausgezogen sind? Planen Sie außerdem auch mit dem Wetter. Legen Sie also beispielsweise selten genutzte Räume wie Gästezimmer in den nördlichen Teil Ihres Bauvorhabens usw. Überlegen Sie gegen Ende der Planungen nochmals in alle Richtungen!

Die Planungen sind abgeschlossen. Wie gehe ich nun zum Baubeginn über?

Bevor Sie die Baufirma bestellen, sollten Sie Ihr Grundstück weitestgehend auf die Bauphase vorbereiten. Räumen Sie Bäume, Sträucher oder Überbleibsel des Vorbesitzers weg, tragen Sie eventuelle Unebenheiten ab, die die Baufirma zweifelsfrei in Rechnung stellen müsste. Bereiten Sie alles so weit vor, dass sofort begonnen werden kann. Jede Arbeitsstunde die die Baufirma leistet, kostet Geld. Doch Vorsicht ist auch hier geboten! Oft müssen Sie sich bei der Stadt eine Genehmigung für das Fällen bestimmter Bäume einholen oder einige Feinheiten beim Abriss eines alten Gebäudes berücksichtigen. Sichern Sie sich in jedem Fall vorher bei der entsprechenden Behörde ab.

Phase 3 - Interessante Links zur Vertragsgestaltung und Bauvorbereitung

Wir haben für Sie eine Auswahl interessanter Links zur Phase 3 zusammengestellt. Beim Klicken auf die Links öffnet sich jeweils ein neues Fenster:

Förderprogramme im Überblick
Bei Aktion pro Eigenheim finden Sie einen umfassenden Überblick zu Förderprogrammen der KfW, BAFA, Bundesländer, Kommunen, Kirchen sowie Riester und Beratung. Mehr...

Hausbau: Schlüsselfertig bedeutet nicht gleich Einzug
Hausprospekte und Bauverträge werben oft mit der Errichtung eines "schlüsselfertigen" Hauses. Bauherren verstehen darunter zumeist, dass dieses Angebot uneingeschränkt gilt und sie ein komplett fertiges Haus bestellen. Doch die Rechtsprechung legt den Begriff "schlüsselfertig" in vielen Fällen anders aus.  Mehr...

 

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