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•  OLG Düsseldorf: Banken dürfen keine Schätzgebühr verlangen
•  BHG: Zwangsvollstreckung wird künftig deutlich schwieriger

Finanzielle Entlastung für Immobilien-Finanzierer. Banken dürfen keine Schätzgebühr verlangen

Ein positives Urteil für Verbraucher, insbesondere für Häuslebauer, die ihre Immobilie finanzieren, kommt jetzt vom Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Unter dem Aktenzeichen I-6 U 17/09 entschieden die OLG-Richter der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt: Ermittelt eine Kredit gebende Bank oder Sparkasse vor der Finanzierung einer Immobilie deren Wert, braucht der Kreditnehmer die hierfür anfallenden Kosten nicht zu zahlen.

Im vorliegenden Fall hatte das beklagte und vor dem OLG Düsseldorf schließlich unterlegende Institut mit einem Bauherren-Ehepaar aus der Nähe von Düsseldorf im Darlehensvertrag eine so genannte Schätzgebühr/Besichtigungsgebühr in Höhe von 260 Euro vereinbart. So viel sollte die Wertermittlung des Beleihungsobjekts kosten. Nicht rechtens, so die Entscheidung des Düsseldorfer Oberlandesgerichts. Begründung: Eine solche Allgemeine Geschäftsbedingung benachteilige den Kreditkunden unangemessen und sei daher unwirksam.

Die Richter betonten, dass diese „Entgelte" nur für vertragliche Leistungen verlangt werden dürften. Bei der Wertermittlung eines Beleihungsobjekts, im vorliegenden Fall einer Wohnimmobilie, handele es sich aber nicht um eine Dienstleistung der Bank für den Kunden bzw. Kreditnehmer. Die Wertschätzung einer Immobilie erfolge allein im Interesse des Geld gebenden Instituts.

Für Kredit gebende Banken und Sparkassen ist es künftig schwieriger, die Zwangsvollstreckung eines Hauses voranzutreiben

In den Amtsgerichten zwischen Flensburg und Füssen wurden im Jahr 2009 nach Angaben des Düsseldorfer „Argetra-Verlags" mehr als 86.000 Zwangsversteigerungstermine anberaumt. Die Immobilien, die dabei unter den Hammer kommen sollten, repräsentierten einen Verkehrswert von rund 15,1 Milliarden Euro. Sollten künftig weniger solcher eher traurig-tragischen Termine stattfinden, könnte dies auch an einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) liegen.

Denn das höchste deutsche Zivilgericht entschied kürzlich unter dem Aktenzeichen XI ZR 200/09: Sobald die Zwangsvollstreckung einer Immobilie anberaumt wird, muss dem Kreditnehmer künftig ein Rechtspfleger oder Notar zur Seite gestellt werden. Aufgabe des Experten soll laut BGH die Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Zwangsvollstreckung sein.

Diese Entscheidung ist vor allem vor dem Hintergrund der Entwicklungen in der Finanzbranche während der vergangenen Jahre bedeutsam für Immobilien-Eigentümer und Schuldner. Denn nicht wenige Geldinstitute haben in den vergangenen Jahren ihre Forderungen, insbesondere Immobiliendarlehen, verkauft - oft an Finanzinvestoren. Somit sind Kreditnehmer künftig weitaus besser geschützt für den Fall, dass ein „Schuldenkäufer" und neuer Gläubiger alle Rechte und Pflichten des vormaligen Kreditgebers übernommen hat.

Wichtig: Die Zwangsvollstreckung einer Immobilie hält das höchste deutsche Zivilgericht nach wie vor für zulässig auf Grund einer im jeweiligen Kreditvertrag enthaltenen so genannten Unterwerfungserklärung. Die Rechtmäßigkeit solcher Erklärungen hat der Bundesgerichtshof in seiner aktuellen Entscheidung nicht beanstandet.