Pressemitteilung VII– Mai 2011

Haus bauen, Baum pflanzen, Kind zeugen. Wenn es um die wesentlichen Lebensziele geht, steht der Hausbau ganz oben auf der Wunschliste der Deutschen. Noch immer ist die eigene Immobilie das Synonym für Wohlstand und finanzielle Sicherheit. Zu Recht, sagt Florian Haas, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. (München). Wenn da nicht die unzähligen Fallen wären, in die Hausbesitzer in spe tappen können. Hier die Kardinalfehler bei der Immobilien-Finanzierung:

Wer Eigentum erwirbt, benötigt eine Finanzierung, muss also zur Bank. Aber die zieht ihre Kunden nicht selten über den Tisch und nutzt deren Unwissenheit aus. Von daher gilt: Eine gute Planung im Vorfeld das A und O und nur so wird verhindert, dass sich der Immobilienbesitzer in spe finanziell nicht übernimmt.

Dazu Florian Haas von der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. (München):

• Wie bei allen Bereichen der Finanzierung, so können natürlich auch bei der Baufinanzierung Gefahren lauern. Zum einen kann dies bedeuten, dass man dem falschen Kreditvermittler auf den Leim geht oder die Konditionen nicht richtig beachtet und dadurch einen viel zu teuren Baufinanzierungskredit aufnimmt. Deshalb heißt es gerade bei Finanzierung eines Hauskaufs oder Hausbaus genau hin zu sehen, da es hier nicht um kleine Summen geht.

• So muss der Kreditzins genau betrachtet werden. Was ist bei dem Kreditangebot angegeben? Fünf Prozent Zinsen oder fünf Prozent effektiver Jahreszins? Bei der ersteren Angabe kann man davon ausgehen, dass einige Punkte nicht in den Zins einberechnet wurden und man den eigentlichen Zinssatz beschönigen möchte. Dieser wird nämlich um einiges über dem angegeben Zins liegen. Einer der „Klassiker“: Falsche Berechnung der Effektivzinsen. Die neuen Vorgaben zur Berechnung des Effektivzinses schreiben aktuell vor, den effektiven Jahreszins nicht nur für den Zeitraum der Zinsbindung, sondern für die gesamte Laufzeit des Darlehens anzugeben. Da jedoch niemand weiß, wie die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist genau aussehen werden, wird für diesen Zeitraum meist der “aktuelle variable Sollzins in Gestalt des EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate)” verwendet. Das ist jedoch nicht immer so. Von daher kann es zu sehr verwirrenden Angaben kommen, die die Vergleichbarkeit der Zinssätze erschwert.

• Meist fehlen hier die Verwaltungskosten, die Bearbeitungskosten, die Provision für den Vermittler des Baufinanzierungskredits und oftmals auch die Zinseszinsen. Wenn man diese wichtigen Punkte dann noch selbst dazurechnet, kommt dann ein ganz anderer als der Lockzinssatz heraus. Und gerade Menschen, die im Bereich der Kredite und Darlehen nicht so erfahren sind, stehen hier oft in der Gefahr, auf ein solches, vermeintlich sehr gutes, Angebot herein zu fallen. Deshalb ist genaues Hinsehen wichtig. Ein Kredit, bei dem kein effektiver Jahreszins bzw. effektiver Jahreszinssatz angegeben ist, sollte gar nicht in Betracht gezogen werden für das Baufinanzierungsdarlehen. Es könnte nämlich sehr gut sein, dass dies dann nicht der einzige Haken dieses Kredites ist.

• Banken wollen verkaufen, denn nur dann verdienen sie Geld. Ofmals werden. Baufinanzierungen schnell umgesetzt, eine Überprüfung der Plausibilität findet zumeist nur auf die Bedienbarkeit der Raten statt. Ob die Finanzierungssumme reicht oder nicht, prüfen die meisten Banken nicht.

• Nicht selten möchten Bankberater Objekte aus der eigenen Immobilienabteilung verkaufen. Vorsicht also, wenn es heisst: „ich habe da noch etwas sehr Interessantes für sie“.

• Sehr gerne werden während des Finanzierungsgesprächs Versicherungen angepriesen bzw. als Voraussetzung für eine Finanzierung dargestellt. Hier wird oftmals nicht nach dem Bedarf des Kunden gehandelt sondern einfach ein für die Bank lukratives Neugeschäft angebahnt.

• Kredite werden zu einem günstigen Kreditsatz angeboten. Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt zur Unterschrift, wird ein höherer Zinssatz angesetzt. Begründung: Veränderte Konditionen wegen Zeitverzug.

• Bei den aktuell niedrigen Zinsen übernehmen sich viele Bauherren und Käufer. Sind die Zinssätze nicht lang genug festgeschrieben und der niedrigste Tilgungssatz gewählt, tickt eine Zeitbombe.

• Viele Hausbauunternehmen werben derzeit mit der monatlichen Rate für das von ihnen angebotene Haus. Vorsicht! Viele dieser Angebote sind echte Mogelpackungen.

• Zu dem vereinbarten Zinssatz kommen plötzlich noch hohe Gebühren wie Abschlosskosten hinzu. Auch diese Kosten müssen in eine Finanzierung eingerechnet werden.

• Oftmals wird die Darlehenssume zu gering berechnet. Wenn eine Nachfinanzierung fällig wird, kann es dann so richtig teuer werden. • Banken berechnen sehr gerne hohe Gebühren beim Kauf einer gebrauchten Immobilie – Oftmals wird noch ein teurer Gutachter beauftragt.

Daran sollten zukünftige Immobilien-Besitzer denken:

• Eigenkapital: So viel eigenes Geld wie möglich, so wenig geliehenes Geld wie nötig – dies ist die Goldene Regel der Eigenheim-Finanzierung. Die Faustformel: „Mindestens 30 Prozent sollten in die Finanzierung mit eingebracht werden“ (auch als Eigenleistung). Nur so können günstige Kredite gesichert werden.

• Am Anfang steht der Kassensturz: Nur wer genau weiss, vie viel Geld er hat, kann den Neubau oder Immobilienkauf genau kalkulieren. Deshalb: Erst ein ernsthafter Kassensturz gibt Klarheit. Dafür benötigt man in der Regel keinen Finanzberater! • Bei der Finanzplanung sollten nur Gelder eingerechnet werden, über die man sicher verfügen kann. Rechnen sie niemals Gelder ein, die „vielleicht“ noch hinzukommen.

• Tatsächliche Kosten einberechnen: Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten sowie Extrawünsche machen das neue Heim teurer als im Bau- oder Kaufvertrag steht. Auch diese Kosten werden im Beratungsgespräch gerne mal verschwiegen. • Reserven bilden: Unvorhersehbare Ausgaben können den Hausbau oder Immobilienverkauf verteuern: Deshalb: immer eine Reserve im Hintergrund halten.

• Eigenleistungen realistisch einschätzen: Eigenleistungen können helfen, Geld zu sparen. Doch wer sich überschätzt, zahlt am Ende richtig drauf.

• Laufende Kosten: Die laufenden Kosten des Eigenheims. Sie müssen in der Planung berücksichtigt werden. Das gilt auch für die laufenden Kosten der aktuellen Wohnung.